املاک سامان ملک

مشارکت بلاعوض، روشی برای ساخت و ساز است که در آن، دو یا چند نفر با یکدیگر توافق می‌کنند تا زمینی را به صورت مشترک بسازند و از واحدهای ساخته شده به طور مساوی یا طبق توافق قبلی استفاده کنند. در این روش، یکی از شرکا زمینی را به عنوان آورده به پروژه می‌آورد و شرکا دیگر، متعهد به ساخت و ساز بر روی زمین و پرداخت سهم خود از هزینه‌ها می‌شوند. در ازای آورده زمین، به شریک صاحب زمین، مبلغی به عنوان بلاعوض پرداخت می‌شود.

مشارکت بلاعوض، مانند هر نوع مشارکت دیگری، نیازمند تنظیم قرارداد کتبی و رعایت نکات حقوقی است. در این مقاله، به بررسی برخی از نکات حقوقی و قراردادی مهم در مشارکت بلاعوض مثل نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت ساخت می‌پردازیم.

الزامات قانونی و مقرراتی در مشارکت بلاعوض

مشارکت بلاعوض، مانند هر نوع فعالیت اقتصادی دیگر، تابع قوانین و مقررات خاصی است. در این بخش، به بررسی برخی از قوانین و مقررات حاکم بر مشارکت بلاعوض می‌پردازیم.

قوانین حاکم بر مشارکت بلاعوض:

• قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران: این قانون، قواعد و احکام کلی مربوط به عقود و قراردادها را بیان می‌کند. در مواد 575 تا 617 قانون مدنی، به طور مفصل به موضوع مشارکت پرداخته شده است.
• قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1356: این قانون، روابط بین مالک و مستاجر را در املاک و مستغلات مشخص می‌کند. برخی از احکام این قانون در مورد مشارکت بلاعوض نیز قابل اعمال است.
• قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1351: این قانون، نحوه ثبت اسناد و املاک در دفاتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند. ثبت قرارداد مشارکت بلاعوض در دفترخانه اسناد رسمی، از جمله الزامات قانونی این نوع مشارکت است.

آیین‌نامه‌های اجرایی مرتبط:

• آیین‌نامه اجرایی قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1376: این آیین‌نامه، نحوه اجرای قانون روابط مالک و مستاجر را مشخص می‌کند. برخی از مواد این آیین‌نامه در مورد مشارکت بلاعوض نیز قابل اعمال است.
• آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1357: این آیین‌نامه، نحوه اجرای قانون ثبت اسناد و املاک را مشخص می‌کند. ثبت قرارداد مشارکت بلاعوض در دفترخانه اسناد رسمی، مطابق با این آیین‌نامه انجام می‌شود.

وظایف و تعهدات قانونی طرفین قرارداد:

• شریک صاحب زمین:

  • ارائه زمین به عنوان آورده به پروژه
  • همکاری در اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و ساز
  • نظارت بر فرآیند ساخت و ساز
  • پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز (در صورت توافق)

• شریک آورده‌گذار:

  • پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز
  • انجام مراحل اداری و اخذ مجوزهای لازم (در صورت توافق)
  • نظارت بر فرآیند ساخت و ساز
  • تحویل واحدهای ساخته شده در موعد مقرر

توجه!

• در این بخش فقط به برخی از قوانین و مقررات حاکم بر مشارکت بلاعوض اشاره شده است. برای اطلاع دقیق از تمامی قوانین و مقررات مربوط به این موضوع، باید به قوانین و مقررات مصوب مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه‌های اجرایی آنها مراجعه کرد.
• همچنین، طرفین قرارداد می‌توانند با توافق یکدیگر، تعهدات و وظایف خود را در قرارداد به طور دقیق و مشخص تعیین کنند.

تنظیم قرارداد کتبی در مشارکت بلاعوض

تنظیم قرارداد کتبی، اولین و مهم‌ترین قدم در مشارکت بلاعوض است. در این قرارداد باید تمامی توافقات و تعهدات طرفین به طور شفاف و دقیق ذکر شود. عدم تنظیم قرارداد کتبی می‌تواند در آینده منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی شود.

اهمیت و مزایای تنظیم قرارداد کتبی:

• تعیین دقیق تعهدات طرفین: در قرارداد کتبی، تعهدات هر یک از شرکا به طور واضح و مشخص ذکر می‌شود. این امر می‌تواند از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند.
• ارائه سند قانونی: قرارداد کتبی، یک سند قانونی است که در صورت بروز اختلاف، می‌توان از آن در مراجع قضایی استفاده کرد.
• پیشگیری از سوء استفاده: تنظیم قرارداد کتبی، از سوء استفاده هر یک از طرفین از دیگری جلوگیری می‌کند.
• ایجاد نظم و انضباط: قرارداد کتبی، نظم و انضباط را در انجام تعهدات طرفین ایجاد می‌کند

ارکان و مفاد ضروری قرارداد مشارکت بلاعوض:

• مشخصات طرفین قرارداد: نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس کلیه طرفین قرارداد باید درج شود.
• موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید به طور واضح و دقیق مشخص شود. در این بخش باید ذکر شود که طرفین قصد دارند چه زمینی را به صورت مشترک بسازند و از واحدهای ساخته شده به چه صورت استفاده کنند.
• سهم شرکا: سهم هر یک از شرکا از زمین و واحدهای ساخته شده باید به طور مشخص در قرارداد قید شود. سهم شرکا می‌تواند به طور مساوی یا با توجه به آورده هر یک از آنها تعیین شود.
• نحوه محاسبه بلاعوض: در این بخش باید نحوه محاسبه بلاعوض به طور شفاف و دقیق مشخص شود. در صورت توافق طرفین، می‌توان از فرمول خاصی برای محاسبه بلاعوض استفاده کرد. همچنین می‌توان این موضوع را به کارشناسی واگذار کرد.
• تعهدات شرکا: تعهدات هر یک از شرکا باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود. این تعهدات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
  • پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز
  • انجام مراحل اداری و اخذ مجوزهای لازم
  • نظارت بر فرآیند ساخت و ساز
  • تحویل واحدهای ساخته شده در موعد مقرر
• مدت زمان قرارداد: مدت زمان قرارداد باید به طور مشخص در قرارداد قید شود.
• مرجع حل اختلاف: در صورتی که در آینده بین طرفین قرارداد اختلافی به وجود بیاید، مرجع حل اختلاف باید در قرارداد مشخص شود. این مرجع می‌تواند یک داور مرضی‌الطرفین یا یکی از مراجع قضایی باشد.
• ضمانت اجرای قرارداد: برای تضمین انجام تعهدات طرفین، می‌توان از روش‌های مختلفی مانند سفته، ضمانت یا رهن استفاده کرد.

• فسخ قرارداد: در این بخش باید شرایطی که امکان فسخ قرارداد را برای هر یک از طرفین فراهم می‌کند، به طور مشخص ذکر شود.
• سایر توافقات: طرفین قرارداد می‌توانند هرگونه توافق دیگری که به نظر آنها لازم است را در قرارداد ذکر کنند.

نکات حقوقی و قراردادی حائز اهمیت در تنظیم قرارداد:

• استفاده از عبارات واضح و روشن: در تنظیم قرارداد باید از عبارات واضح و روشن استفاده شود تا هیچ ابهامی در مورد تعهدات طرفین وجود نداشته باشد.
• استفاده از اصطلاحات حقوقی دقیق: در صورت نیاز، باید از اصطلاحات حقوقی دقیق در قرارداد استفاده شود و در صورت عدم آشنایی با این اصطلاحات، از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.
• تعیین دقیق زمان‌بندی انجام تعهدات: در قرارداد باید زمان‌بندی دقیق انجام تعهدات طرفین مشخص شود.
• پیش‌بینی شرایط فورس ماژور: در قرارداد باید شرایطی که به عنوان فورس ماژور شناخته می‌شوند و طرفین را از انجام تعهدات معاف می‌کند، مشخص شود.
• تعیین مرجع حل اختلاف: در قرارداد باید مرجع حل اختلاف در صورت بروز اختلاف مشخص شود.
• استفاده از ضمانت اجرای مناسب: برای تضمین انجام تعهدات طرفین، باید از ضمانت اجرای مناسب مانند سفته، ضمانت یا رهن استفاده شود.
• ثبت قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی: برای اعتبار بیشتر قرارداد، می‌توان آن را در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کرد.

تعهدات شرکا در مشارکت بلاعوض

در مشارکت بلاعوض، هر یک از شرکا تعهداتی نسبت به یکدیگر و به کل پروژه دارند. این تعهدات در قرارداد کتبی به طور کامل و دقیق مشخص می‌شود. در این بخش، به بررسی برخی از تعهدات اصلی شرکا در مشارکت بلاعوض می‌پردازیم

تعهدات شریک صاحب زمین:

• ارائه زمین به عنوان آورده به پروژه: شریک صاحب زمین متعهد است که زمین مورد نظر را در موعد مقرر و با شرایطی که در قرارداد ذکر شده است به پروژه ارائه دهد.
• اخذ مجوزهای اولیه ساخت و ساز: در برخی از موارد، شریک صاحب زمین متعهد به اخذ مجوزهای اولیه ساخت و ساز مانند پروانه ساختمانی می‌شود.
• همکاری در انجام مراحل اداری: شریک صاحب زمین می‌تواند در انجام مراحل اداری مربوط به پروژه مانند اخذ مجوزهای لازم، انعقاد قرارداد با پیمانکار و ... با سایر شرکا همکاری کند.
• نظارت بر فرآیند ساخت و ساز: شریک صاحب زمین می‌تواند بر فرآیند ساخت و ساز نظارت داشته باشد و از تطابق آن با مفاد قرارداد و مشخصات فنی پروژه اطمینان حاصل کند.
• پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز (در صورت توافق): در برخی از موارد، شریک صاحب زمین علاوه بر ارائه زمین، متعهد به پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز نیز می‌شود.

تعهدات شریک آورده‌گذار

• پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز: شریک آورده‌گذار متعهد است که سهم خود از هزینه‌های ساخت و ساز را در موعد مقرر و به روشی که در قرارداد ذکر شده است پرداخت کند.
• انجام مراحل اداری (در صورت توافق): در برخی از موارد، شریک آورده‌گذار متعهد به انجام مراحل اداری مربوط به پروژه مانند اخذ مجوزهای لازم، انعقاد قرارداد با پیمانکار و ... می‌شود.
• نظارت بر فرآیند ساخت و ساز: شریک آورده‌گذار می‌تواند بر فرآیند ساخت و ساز نظارت داشته باشد و از تطابق آن با مفاد قرارداد و مشخصات فنی پروژه اطمینان حاصل کند.
• تحویل واحدهای ساخته شده در موعد مقرر: در صورتی که شریک آورده‌گذار متعهد به ساخت و ساز باشد، باید واحدهای ساخته شده را در موعد مقرر و با شرایطی که در قرارداد ذکر شده است به سایر شرکا تحویل دهد.

ضمانت اجرای تعهدات و تبعات عدم انجام تعهدات

• برای تضمین انجام تعهدات طرفین قرارداد، می‌توان از روش‌های مختلفی مانند سفته، ضمانت یا رهن استفاده کرد.
• در صورت عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین، طرف مقابل می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام به مطالبه خسارات کند.
• همچنین، در برخی از موارد، ممکن است امکان فسخ قرارداد وجود داشته باشد.

توجه:

• تعهدات شرکا در هر مشارکت بلاعوض می‌تواند با توجه به شرایط خاص آن پروژه متفاوت باشد.
• در تنظیم قرارداد کتبی، باید به طور کامل و دقیق به تعهدات هر یک از شرکا، ضمانت اجرای تعهدات و تبعات عدم انجام تعهدات پرداخته شود.

محاسبه بلاعوض در مشارکت بلاعوض

بلاعوض، مبلغی است که در مشارکت بلاعوض به شریک صاحب زمین پرداخت می‌شود. این مبلغ در ازای استفاده از زمین او در طول پروژه ساخت و ساز به وی تعلق می‌گیرد.

روش‌های مختلف محاسبه بلاعوض:

• توافق طرفین: در ساده‌ترین روش، طرفین قرارداد می‌توانند با یکدیگر در مورد نرخ بلاعوض به توافق برسند. این روش زمانی مناسب است که طرفین به یکدیگر اعتماد کامل داشته باشند و به دنبال راه‌حلی سریع و آسان باشند.
• کارشناسی: در این روش، از یک کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین نرخ بلاعوض استفاده می‌شود. کارشناس با بررسی عوامل مختلفی مانند ارزش زمین، متراژ زمین، موقعیت جغرافیایی زمین، هزینه‌های ساخت و ساز و ... نرخ بلاعوض را به طور عادلانه تعیین می‌کند.
• فرمول: روش‌های مختلفی برای محاسبه بلاعوض با استفاده از فرمول وجود دارد. در این روش‌ها، از عوامل مختلفی مانند ارزش زمین، متراژ زمین، موقعیت جغرافیایی زمین، نرخ سود بانکی و ... برای تعیین نرخ بلاعوض استفاده می‌شود.

عوامل موثر در تعیین نرخ بلاعوض:

• ارزش زمین: ارزش زمین، مهم‌ترین عاملی است که در تعیین نرخ بلاعوض موثر است. هر چه ارزش زمین بیشتر باشد، نرخ بلاعوض نیز بیشتر خواهد بود.
• متراژ زمین: متراژ زمین نیز در تعیین نرخ بلاعوض موثر است. هر چه متراژ زمین بیشتر باشد، نرخ بلاعوض نیز بیشتر خواهد بود.
• موقعیت جغرافیایی زمین: موقعیت جغرافیایی زمین نیز در تعیین نرخ بلاعوض موثر است. زمین‌هایی که در مناطق مرغوب‌تر و با دسترسی بهتر به امکانات شهری قرار دارند، نرخ بلاعوض بالاتری دارند.
• هزینه‌های ساخت و ساز: هزینه‌های ساخت و ساز نیز در تعیین نرخ بلاعوض موثر است. هر چه هزینه‌های ساخت و ساز بیشتر باشد، نرخ بلاعوض نیز بیشتر خواهد بود.
• نرخ سود بانکی: نرخ سود بانکی نیز در برخی از فرمول‌های محاسبه بلاعوض لحاظ می‌شود.

نمونه‌هایی از فرمول‌های محاسبه بلاعوض

• فرمول ساده: در این فرمول، نرخ بلاعوض به صورت درصدی از ارزش زمین محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، می‌توان نرخ بلاعوض را 20% از ارزش زمین در نظر گرفت.
• فرمول زمان‌بندی: در این فرمول، نرخ بلاعوض با توجه به زمان ساخت و ساز و نرخ سود بانکی محاسبه می‌شود.
• فرمول ترکیبی: در این فرمول، از چند عامل مختلف مانند ارزش زمین، متراژ زمین، موقعیت جغرافیایی زمین، هزینه‌های ساخت و ساز و ... برای تعیین نرخ بلاعوض استفاده می‌شود.

توجه:

• هیچ فرمول واحدی برای محاسبه بلاعوض وجود ندارد و بهترین روش برای تعیین نرخ بلاعوض، توافق طرفین یا استفاده از نظر کارشناس است.
• در هنگام محاسبه بلاعوض، باید به تمامی عوامل موثر در تعیین نرخ بلاعوض توجه کرد.
• نرخ بلاعوض باید به طور عادلانه و منطقی تعیین شود تا حقوق هر دو شریک حفظ شود.

پاسخ به سوالات متداول

1. مشارکت بلاعوض چیست؟

مشارکت بلاعوض، نوعی از مشارکت در ساخت و ساز است که در آن، یک یا چند نفر زمین خود را به عنوان آورده به پروژه می‌آورند و افراد دیگر متعهد به ساخت و ساز بر روی زمین و پرداخت سهم خود از هزینه‌ها می‌شوند. در این نوع مشارکت، به شریک صاحب زمین، مبلغی به عنوان بلاعوض پرداخت می‌شود.

2. چه تفاوتی بین مشارکت بلاعوض و مشارکت مدنی وجود دارد؟

در مشارکت مدنی، طرفین در سود و زیان پروژه به طور مساوی یا با توجه به آورده خود شریک هستند. اما در مشارکت بلاعوض، شریک صاحب زمین فقط در ازای استفاده از زمین خود، مبلغی به عنوان بلاعوض دریافت می‌کند و در سود و زیان پروژه شریک نیست.

3. آیا برای مشارکت بلاعوض تنظیم قرارداد کتبی ضروری است؟

بله، تنظیم قرارداد کتبی برای مشارکت بلاعوض ضروری است. در این قرارداد باید تمامی توافقات و تعهدات طرفین به طور شفاف و دقیق ذکر شود. عدم تنظیم قرارداد کتبی می‌تواند در آینده منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی شود.

4. چه نکاتی باید در قرارداد مشارکت بلاعوض درج شود؟

• مشخصات طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد
• سهم شرکا
• نحوه محاسبه بلاعوض
• تعهدات شرکا
• مدت زمان قرارداد
• مرجع حل اختلاف
• ضمانت اجرای قرارداد
• فسخ قرارداد
• سایر توافقات

5. چه روش‌هایی برای محاسبه بلاعوض وجود دارد؟

• توافق طرفین
• کارشناسی
• فرمول

6. عوامل موثر در تعیین نرخ بلاعوض چه هستند؟

• ارزش زمین
• متراژ زمین
• موقعیت جغرافیایی زمین
• هزینه‌های ساخت و ساز
• نرخ سود بانکی

7. در صورت بروز اختلاف بین طرفین قرارداد مشارکت بلاعوض، به کجا باید مراجعه کرد؟

مرجع حل اختلاف در قرارداد مشارکت بلاعوض مشخص می‌شود. این مرجع می‌تواند یک داور مرضی‌الطرفین یا یکی از مراجع قضایی باشد.

8. آیا می‌توان قرارداد مشارکت بلاعوض را فسخ کرد؟

بله، در شرایطی می‌توان قرارداد مشارکت بلاعوض را فسخ کرد. این شرایط در قرارداد مشخص می‌شود.

9. ضمانت اجرای قرارداد مشارکت بلاعوض چیست؟

ضمانت اجرای قرارداد، ابزاری است که برای تضمین انجام تعهدات طرفین قرارداد در نظر گرفته می‌شود. روش‌های مختلفی برای ضمانت اجرای قرارداد وجود دارد، مانند سفته، ضمانت یا رهن.

10. آیا برای تنظیم قرارداد مشارکت بلاعوض می‌توان از وکیل استفاده کرد؟

بله، استفاده از وکیل برای تنظیم قرارداد مشارکت بلاعوض می‌تواند مفید باشد. وکیل می‌تواند با توجه به شرایط شما، بهترین شروط را در قرارداد درج کند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

سخن آخر

مشارکت بلاعوض، نوعی از مشارکت در ساخت و ساز است که در آن، یک یا چند نفر زمین خود را به عنوان آورده به پروژه می‌آورند و افراد دیگر متعهد به ساخت و ساز بر روی زمین و پرداخت سهم خود از هزینه‌ها می‌شوند. در این نوع مشارکت، به شریک صاحب زمین، مبلغی به عنوان بلاعوض پرداخت می‌شود.

با توجه به مزایا و چالش‌های مشارکت بلاعوض، قبل از ورود به این نوع مشارکت، باید به طور کامل جوانب مختلف آن را بررسی کرد و از مشاوره افراد متخصص استفاده کرد.

در این مقاله، به بررسی برخی از نکات حقوقی و قراردادی مرتبط با مشارکت بلاعوض پرداخته شد. امیدواریم این اطلاعات برای کسانی که قصد ورود به این نوع مشارکت را دارند، مفید بوده باشد.

با رعایت این نکات می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید و تجربه‌ای مثبت از مشارکت بلاعوض داشته باشید.