املاک سامان ملک

معاملات ملکی، از جمله مهم‌ترین و پیچیده‌ترین معاملات در زندگی افراد به شمار می‌رود. این معاملات، به دلیل تنوع و پیچیدگی‌های حقوقی و فنی، نیازمند آگاهی و شناخت کافی از اصطلاحات رایج در این حوزه هستند.

عدم آشنایی با اصطلاحات رایج در معاملات ملکی مثل مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، می‌تواند منجر به سوء تفاهم، بروز مشکلات حقوقی و حتی ضرر و زیان مالی برای افراد شود. به همین دلیل، آشنایی با این اصطلاحات برای تمامی کسانی که قصد انجام معامله ملکی دارند، ضروری است.

این مقاله برای طیف گسترده‌ای از مخاطبان، از جمله افراد زیر، مفید خواهد بود:

• کسانی که قصد خرید، فروش، اجاره یا رهن ملک دارند.
• کسانی که می‌خواهند اطلاعات خود را در مورد اصطلاحات رایج در معاملات ملکی به روز کنند.
• دانشجویان رشته‌های حقوق، املاک و مستغلات، و شهرسازی.

اصطلاحات مربوط به اسناد و مدارک ملکی

1. سند مالکیت:

مهم‌ترین سند ملکی است که به مالکیت رسمی یک ملک دلالت می‌کند. این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و در آن مشخصات کامل ملک، از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، تعداد پلاک ثبتی و نام مالک یا مالکان ذکر شده است.

2. بنچاق:

سند عادی معامله ملکی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. در این سند، شرایط معامله، از جمله قیمت ملک، نحوه پرداخت، تاریخ تسلیم ملک و تعهدات طرفین ذکر شده است. بنچاق به تنهایی سند رسمی محسوب نمی‌شود، اما می‌تواند به عنوان مدرک در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد.

3. سند اعیان و عرصه:

در املاک دارای عرصه و اعیان، مانند آپارتمان‌ها، دو سند مجزا برای عرصه (زمین) و اعیان (بنای ساخته شده روی زمین) صادر می‌شود. سند اعیان مربوط به واحد آپارتمانی و سند عرصه مربوط به زمین زیربنای آپارتمان است.

4. فروشنامه:

سندی است که به موجب آن، مالک رسمی ملک، تمام یا بخشی از آن را به شخص دیگری منتقل می‌کند. در این سند، مشخصات کامل ملک، قیمت فروش، نحوه پرداخت، تاریخ تسلیم ملک و شرایط انتقال ذکر شده است. فروشنامه باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و به امضای دو شاهد و سردفتر برسد.

5. اجاره نامه:

سندی است که به موجب آن، مالک ملک، تمام یا بخشی از آن را به مدت معین به شخص دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند. در این سند، مشخصات کامل ملک، مدت اجاره، مبلغ اجاره، نحوه پرداخت، شرایط سکونت و تعهدات طرفین ذکر شده است. اجاره نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و به امضای دو شاهد و موجر و مستاجر برسد.

6. وکالت نامه:

سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار می‌دهد تا در امور مربوط به خود، از جمله معاملات ملکی، به جای او عمل کند. وکالت نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و به امضای موکل و دو شاهد برسد.

7. پروانه ساخت:

سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و مجوز ساخت و ساز در آن ملک را به وی می‌دهد. در پروانه ساخت، مشخصات کامل ملک، نوع کاربری، تعداد طبقات، متراژ زیربنا و سایر اطلاعات مربوط به ساخت و ساز ذکر شده است.

8. پایان کار:

سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و نشان می‌دهد که عملیات ساخت و ساز در آن ملک به اتمام رسیده و مطابق با پروانه ساخت و مقررات ملی ساختمان انجام شده است.

9. گواهی عدم خلاف:

سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و نشان می‌دهد که آن ملک در حریم قانونی قرار ندارد و در ساخت و ساز آن، از قوانین و مقررات شهرسازی تخطی نشده است.

10. صورت مجلس تفکیکی:

سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و در آن، یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر تفکیک شده و برای هر قطعه، پلاک ثبتی مجزا صادر می‌شود.

اصطلاحات مربوط به معاملات ملکی

آشنایی با این اصطلاحات به شما کمک می‌کند تا در معاملات ملکی خود آگاهانه‌تر عمل کنید و از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنید.

1. مبایعه نامه: سندی است که در آن شرایط خرید و فروش یک ملک به طور کامل ذکر شده است. این سند توسط خریدار و فروشنده امضا می‌شود و به عنوان سند رسمی معامله محسوب می‌شود.

2. سند انتقال: سندی است که پس از انجام معامله خرید و فروش ملک، در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و به موجب آن، مالکیت ملک از نام فروشنده به نام خریدار منتقل می‌شود.

3. سند تک‌برگ: نوعی سند مالکیت است که در آن مشخصات کامل ملک، از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، تعداد پلاک ثبتی و نام مالک یا مالکان ذکر شده است. این سند از نظر اعتبار و استحکام، بالاتر از سندهای قدیمی مانند بنچاق و قولنامه است.

4. سند معارض: سندی است که برای یک ملک خاص به نام دو یا چند نفر صادر شده باشد. وجود سند معارض می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی برای مالک یا مالکان ملک شود.

5. افراز و تفکیک: فرآیندی است که به موجب آن، یک ملک مشاع (ملکی که بین دو یا چند نفر به طور مشترک مالکیت دارد) به قطعات کوچکتر تفکیک شده و برای هر قطعه، پلاک ثبتی مجزا صادر می‌شود.

6. میراثی: ملکی است که از طریق ارث به یک یا چند نفر منتقل شده است.

7. ماترک: تمام اموال و دارایی‌های یک شخص متوفی که به وراث او می‌رسد.

8. حریم: محدوده‌ای است که در اطراف یک ملک یا تأسیسات خاص تعیین می‌شود و ساخت و ساز در آن محدودیت دارد یا ممنوع است.

9. کاربری: نوع استفاده‌ای که از یک ملک می‌توان برای آن انجام داد، مانند مسکونی، تجاری، اداری، و ...

10. پروانه کسب: مجوزی است که توسط مراجع ذیصلاح به اشخاص حقیقی یا حقوقی برای انجام فعالیت‌های تجاری یا خدماتی در یک مکان خاص صادر می‌شود.

11. پروانه ساخت: سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و مجوز ساخت و ساز در آن ملک را به وی می‌دهد.

12. پایان کار: سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و نشان می‌دهد که عملیات ساخت و ساز در آن ملک به اتمام رسیده و مطابق با پروانه ساخت و مقررات ملی ساختمان انجام شده است.

13. گواهی عدم خلاف: سندی است که توسط شهرداری به مالک ملک صادر می‌شود و نشان می‌دهد که آن ملک در حریم قانونی قرار ندارد و در ساخت و ساز آن، از قوانین و مقررات شهرسازی تخطی نشده است.

14. مجوز تاسیس: مجوزی است که توسط مراجع ذیصلاح به اشخاص حقیقی یا حقوقی برای احداث و راه‌اندازی یک واحد تولیدی یا خدماتی صادر می‌شود.

15. مجوز بهره‌برداری: مجوزی است که توسط مراجع ذیصلاح به اشخاص حقیقی یا حقوقی برای راه‌اندازی و بهره‌برداری از یک واحد تولیدی یا خدماتی صادر می‌شود.

اصطلاحات حقوقی مربوط به املاک و مستغلات

1. حق سرقفلی: حقی است که مالک عرصه (زمین) در قبال دریافت وجهی به مالک اعیان (بنای ساخته شده روی زمین) می‌دهد تا از آن استفاده کند. به عبارت دیگر، صاحب سرقفلی می‌تواند از مغازه یا محلی که در ملک دیگری ساخته شده است، به شرط پرداخت اجاره به صاحب زمین، استفاده کند.

2. حق ریشه: حقی است که صاحب درختان کاشته شده در زمین دیگری دارد تا از میوه‌ها و سایر محصولات آن درختان استفاده کند. صاحب ریشه می‌تواند در ازای استفاده از زمین، درصدی از محصولات را به صاحب زمین بدهد.

3. حق انتفاع: حقی است که به موجب آن، یک شخص (منتفع) می‌تواند از مال دیگری (مأخوذ به انتفاع) به طور موقت یا دائم استفاده کند. به عنوان مثال، حق سکونت در یک آپارتمان یا حق استفاده از یک چاه آب، نوعی حق انتفاع محسوب می‌شوند.

4. حق شفعه: حقی است که به موجب آن، یکی از شرکا در صورتی که سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شرکای دیگر می‌توانند در مدت دو ماه از تاریخ وقوع معامله، آن سهم را به همان ثمن و شرایط به خریدار اولیه منتقل کنند. به عبارت دیگر، شرکا حق تقدم دارند تا سهم شریک خود را که به شخص دیگری فروخته شده است، بخرند.

5. حق ارتفاق: حقی است که به موجب آن، صاحب یک ملک (ملک مُرتَفِق) می‌تواند از ملک دیگری (ملک مُرتَفَق عَلَیْه) به نفع خود استفاده کند. به عنوان مثال، حق عبور از یک ملک برای رسیدن به ملک دیگر، نوعی حق ارتفاق محسوب می‌شود.

6. حق مالکانه: حقی است که به موجب آن، صاحب یک ملک می‌تواند از آن به طور مطلق استفاده کند و از آن منتفع شود.

7. حق انتفاع: حقی است که به موجب آن، یک شخص (منتفع) می‌تواند از مال دیگری (مأخوذ به انتفاع) به طور موقت یا دائم استفاده کند. به عنوان مثال، حق سکونت در یک آپارتمان یا حق استفاده از یک چاه آب، نوعی حق انتفاع محسوب می‌شوند.

8. حق ثمن: پولی که در معامله بیع (خرید و فروش) به عنوان عوض یا بهاء مبیع (چیزی که فروخته می‌شود) پرداخت می‌شود.

9. حق خیار: اختیاری است که قانون به یکی از طرفین معامله برای فسخ یا برهم زدن آن در شرایط خاص می‌دهد. به عنوان مثال، حق خیار شرط، حق خیار فسخ، و حق خیار رد، انواع مختلف حق خیار هستند.

اصطلاحات مربوط به قیمت‌گذاری ملک

آشنایی با این اصطلاحات به شما کمک می‌کند تا در هنگام خرید یا فروش ملک، قیمت آن را به درستی ارزیابی کنید و بهترین تصمیم را بگیرید.

1. قیمت روز: قیمتی است که در یک زمان خاص برای یک ملک خاص در بازار وجود دارد. این قیمت با توجه به عوامل مختلفی از جمله شرایط اقتصادی، موقعیت ملک، ویژگی‌های ملک، و تقاضا و عرضه در بازار تعیین می‌شود.

2. قیمت پایه: قیمتی است که در مزایده یا حراج به عنوان قیمت اولیه برای یک ملک اعلام می‌شود. مزایده‌گران می‌توانند از این قیمت به عنوان مبنای پیشنهاد خود استفاده کنند.

3. متراژ مفید: مساحت قسمت‌های داخلی یک ملک که قابل استفاده هستند، مانند اتاق‌ها، آشپزخانه و حمام.

4. متراژ بنای مفید: مساحت قسمت‌های داخلی یک ملک که دارای دیوار، سقف، و کف هستند، مانند اتاق‌ها، آشپزخانه و حمام. این متراژ معمولاً کمی بیشتر از متراژ مفید است، زیرا شامل دیوارها و سایر قسمت‌های داخلی نیز می‌شود.

5. قیمت هر متر: قیمتی است که برای هر متر مربع از یک ملک تعیین می‌شود. این قیمت با توجه به عوامل مختلفی از جمله موقعیت ملک، ویژگی‌های ملک، و نوع کاربری آن تعیین می‌شود.

6. قیمت کل: قیمتی است که برای کل یک ملک تعیین می‌شود. این قیمت با ضرب قیمت هر متر در متراژ کل ملک به دست می‌آید.

7. قیمت پیشنهادی: قیمتی است که خریدار به فروشنده برای یک ملک پیشنهاد می‌دهد. این قیمت ممکن است از قیمت روز یا قیمت پایه کمتر یا بیشتر باشد.

8. قیمت توافقی: قیمتی است که بین خریدار و فروشنده برای یک ملک به توافق می‌رسد. این قیمت ممکن است از قیمت روز یا قیمت پایه کمتر یا بیشتر باشد.

9. ارزش ذاتی: قیمتی است که یک ملک به طور واقعی و ذاتی دارد. این قیمت با توجه به عوامل مختلفی از جمله موقعیت ملک، ویژگی‌های ملک، و هزینه ساخت آن تعیین می‌شود.

10. ارزش بالقوه: قیمتی است که یک ملک در آینده ممکن است داشته باشد. این قیمت با توجه به عوامل مختلفی از جمله توسعه منطقه، تغییر کاربری ملک، و افزایش تقاضا برای آن ملک تعیین می‌شود.

11. حباب مسکن: وضعیتی که در آن قیمت مسکن به طور غیرطبیعی و بیش از حد واقعی خود افزایش می‌یابد. این پدیده می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی از جمله افزایش تقاضای غیرمنطقی، اعطای تسهیلات بانکی آسان، و سفته‌بازی در بازار مسکن باشد.

12. رکود مسکن: وضعیتی که در آن قیمت مسکن به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد و تقاضا برای خرید مسکن کم می‌شود. این پدیده می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی از جمله بحران اقتصادی، افزایش نرخ بهره، و کاهش اشتغال باشد.

سخن آخر

در این مقاله، به بررسی تعدادی از اصطلاحات رایج در معاملات ملکی پرداختیم. آشنایی با این اصطلاحات به شما کمک می‌کند تا در هنگام خرید، فروش، اجاره یا رهن ملک، آگاهانه‌تر عمل کنید و از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنید.

آشنایی با این اصطلاحات و مفاهیم حقوقی به شما کمک می‌کند تا در معاملات ملکی خود آگاهانه‌تر عمل کنید، از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنید، و بهترین تصمیم را در مورد خرید، فروش، اجاره یا رهن ملک خود بگیرید.

علاوه بر این، توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله ملکی، با یک مشاور املاک یا وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید.